財智語陸 [陳永陸] 2009 06 29

樓市升溫純因熱錢？
市場上有一信念，就是資金炒完股就去炒磚頭，即使本地經濟仍在谷底，但與樓價卻出現背馳。不論股市或樓市，其價格上升的原動力都歸功於熱錢，因此有些人看股樓前景，某程度上都會參考港滙表現。平心而論，熱錢對股市的影響是非常直接，原因是既稱得上熱錢，一定是要講求靈活性，而股市可以快出快入的特點成為熱錢作為錢搵錢的目標。然而，物業的流動性不高，並不是熱錢的那杯茶。如果目前樓價非熱錢炒起，而在此經濟低迷的環境下，是甚麼動力令樓價上升？
地產股已反映樓價升

目前銀行體系的港元結餘高逾 2500億元，由於數字很大，大家都憂心一下子撤走時會對股樓造成打擊。問題是，這個憂慮的背後假設這 2500億元全是熱錢，一旦走了就不得了。不過，現在資金湧入香港，是基於環球利率低企，而歐美地區經濟仍然不濟，外國投資者認為亞洲及中國的資產現在最穩陣，出於避險的心態，把資金投進區內，加上香港有中國概念影子，香港更具吸引力。換言之，這 2500億元當中是包含了「長錢」在內，如果說這 2500億元是來港投資（不過我信部份是停泊而已），那麼本地樓市的上升，非純由熱錢所推動。另外，目前支持本地樓市的另一龐大購買力來自國內。自從香港加強推廣內地投資移民後，很多內地資金靜悄悄湧入，成為樓市背後的一大水源。內地客買樓後有一個特點，就是唔租又唔放，寧願空置。雖然香港「美金百萬元」戶少了一大截，但香港的隱形小富豪仍然為數不少，而香港人炒甚麼都是喜歡寧買當頭起，現在樓市氣氛好轉，內地資金繼續湧入，只要本地炒家跟掃，便形成了目前香港樓市怪現象──經濟差而樓價升。怪現象並非不合理的，你試試將內地的經濟與香港的樓市結合，便得出合理的結論，內地有錢人買香港的貴樓，再引動香港有負擔能力的人投資在樓市，合理吧！至於香港樓市看好，是不是代表地產股亦可看高一線？完全是兩回事，現在股市是炒消息及情緒，一旦大市要跌，地產股一樣可跑輸樓價，事實上，地產股由低位已反彈逾倍，早已反映目前的樓市了。