研究部 2009 07 23

銀行調低按息有助樓價？
踏入今年年初，本港樓市重拾升勢，並且收復海嘯前大部分失地。市場對於這次樓市回升，除解釋為熱錢流入外，亦歸因於銀行按揭息率下調所致。然而，銀行按揭息率的變化，究竟會否對樓價造成一定影響？銀行按揭價格的釐訂，又受到什麼因素左右？本港按揭市場激烈的競爭環境，對銀行業前景有何啟示？今期研究部嘗試就上述議題，逐一與讀者剖析箇中關係。

研究部曾於6月23日就樓市表現與息口（港元同業拆息）的關係作過分析，簡言之，根據過去十多年數據顯示，本港樓價與息口呈正比關係（positively correlated），而且樓價領先同業拆息約十個月左右，相關系數達0.77的較高水平（詳見6月23日〈辨別樓市四觀點真偽〉）。

樓價與按息價格呈反比關係
然而，銀行按揭計劃的定價*（下稱按息價格），會否對樓價造成一定影響？從銀行按揭息率及樓價的表現，我們可以發現以下數點【圖一】：

第一，樓價與銀行的按息價格，隱約及間歇地呈反比關係；換言之，當樓價回升，銀行的按息價格傾向下調（即減價，圖一箭咀所示）；反之亦然。至於二者是否存在因果關係，誰是因？誰是果？則難下定論。因為從圖一可見，樓價有時是領先銀行按息價格走勢，例如今年年初樓價開始回升，銀行按息價格仍在持續上調。不過，有時按息價格是領先於樓價走勢，例如2002年下旬按息價格開始回落，但樓價要到2003年下半年才開始重拾升勢（這或與2003年沙士有關）。

無論如何，樓價與銀行的按息價格呈反比關係並不難理解。因為當樓價回升，交投量遞增，而且借貸風險相對較低，銀行為爭取按揭業務，均會積極減價吸納按揭業務，一如2003年年初至2004年年底；反之，當樓價急速回吐，銀行借貸風險上升（業主購入的物業有機會變為負資產），銀行傾向調升按揭價格，情況就如去年年中至今年年初，因而促成二者的反比關係。當然，銀行積極削減按息價格，某程度會吸引對物業的需求，令二者出現此起彼落的情況。

第二，銀行「落雨收遮」的本色不變。去年年中受到金融海嘯衝擊；加上其後雷曼爆煲，令市場信貸緊絀，本港樓價從高位回吐。銀行當時亦急速收緊按揭價格，由平均P減2.7%大幅調升至P減1.7%的多年新高，同時收緊可造按揭成數，盡顯銀行「落雨收遮」的本色。當時本港樓價急速回落二至三成不等，其中有多少是銀行急速收緊按揭借貸所造成，值得大家深究。

第三，銀行按息價格與樓價的反比關係也非一致。以2005年下旬至2006年年初為例，銀行的按息價格已率先回落，但樓價在當時只是持平，甚至出現輕微下跌。箇中原因，是銀行按息價格也受到同業拆息影響。

同業拆息 舉足輕重
從銀行按息價格及港元同業拆息變化可見【圖二】，二者間歇性地呈正比關係（但有數個月的滯後）。這也不難理解，部分銀行（尤以中、小銀行更甚）的資金來源，主要源自同業拆借。倘若同業拆息大幅上升，意味資金成本增加，銀行自然傾向調升按揭息率的價格【圖二箭咀所示】。

第四，同業拆息較樓價更能主導銀行按揭息率的釐訂。從以上第一及第三點的討論，我們可以發現，銀行按息價格與樓價及同業拆息分別呈反比及正比的關係。故此，當樓價上升並遇上同業拆息回落時，例如2003年至2004年或今年年初至今，銀行按揭價格下調的機會甚高。然而，倘若樓價及拆息出現同方向上升或回落時，那麼按揭計劃的價格便傾向與同業拆息靠攏。
換言之，即使樓價回升，但同業拆息同樣出現大幅上升，例如2005年，銀行的按揭價格也會跟隨同業拆息調升。當然，若然同業拆息持平，即使樓價只是溫和回升，也可以令銀行按揭息率大幅下調。

總括而言，從以上分析可見，銀行的短期風險取態及資金成本，對按息價格有主導性作用。然而，銀行按揭價格的轉變，又是否會影響樓價變化？如前文所述，即使銀行按息價格（大幅）回落，也不一定令樓價上升。事實上，每月樓價指數與銀行按息價格的相關系數，也只是 -0.21而已。

再者，如6月23日一文分析，樓價與同業拆息的關係反而看似更為密切（但樓價領先同業拆息十個月左右）。拆息的變化，只反過來間接地對銀行按揭息率造成影響。故此，與其說銀行按揭價格推動樓價上升，倒不如說樓價上升促使銀行把按揭息率下調，更對樓價上升產生推波助瀾的作用。再以常理推論，樓價主導銀行按息價格的關係較為合理，因為影響樓價的因素，並不僅僅只是銀行按息價格。 實質按息更低
因由行文至此，有以下數點須作補充：
首先，目前市場按揭的息率較實質更低。主要原因有二：一、自2005年4月以後，市場出現二個最優惠利率（即所謂大P和細P；現水平分別為5.25%及5.00%），但金管局在收集銀行按揭價格調查時，並沒有分開二者統計，故此實質的按揭加權息率，較圖一及二所顯示的更低（當然差別不多於25個基點）。

其次，隨着同業拆息（HIBOR）按揭計劃轉趨普及【圖三】對同業拆息按揭計劃如何可慳息有興趣的讀者，可參閱2月13日〈HIBOR按揭計劃更慳息〉一文，至今佔每月新造按揭的比重約三成左右；加上拆息保持低企（例如目前三個月同業拆息不足0.27%），令以同業拆息計算按揭的實質息率，較以最優惠利率為基準的按揭計劃收取的利息更低。故此，置業人士實際的供樓息率，可能較圖一所示的平均水平更低。不過，如前所述，目前極度偏低的按揭息率，對樓市的升勢相信只是產生推波助瀾而已而非因果的作用。
銀行未來經營環境大不如前
最後，目前銀行按息價格走低，為本港銀行盈利前景帶來隱憂。自金融海嘯湧至後，本港銀行的經營環境可謂四面楚歌。一直以來，本港銀行的業務均頗集中在傳統貸款，尤其按揭業務身上。不過，近年來本港銀行為分散投資組合的分布，積極開拓非利息收入的業務（Non-interest income），例如金融產品銷售或服務徵費等，令銀行業非利息收入佔平均資產的比重，由2000年的不到0.65%輾轉升至2007年約1.0%【圖四；2007年銀行業淨利息收入佔平均資產值約為1.9%】。

然而，在金融海嘯衝擊下，加上迷你債券的負面影響，銀行非利息收入增長勢必出現大幅回落。事實上，僅2008年銀行非利息收入所佔資產比重，便已大幅回落至逾十年來新低【圖四】。由此可見，銀行業非利息收入的業務，中短期內未許樂觀。
故此，預期銀行將更積極重返傳統的利息收入業務，即借貸業務（尤其以物業按揭為主導）。不過，在目前激烈的競爭環境下，銀行按揭價格不斷下滑是可以預期的（事實上早於今年年初已開始發生），價格低於2007年水平相信只是月來的事。
此外，在目前的低息環境下，一方面吸引更多置業人士採用以同業拆息為基準的計劃，相對更低邊際利潤的按揭產品（同業拆息為基準的按揭計劃，其收取的息口只是同業拆息加50至100點子左右，較傳統按揭計劃如P減275至300個基點為低）；另一方面，吸引現有銀行業主轉按，鎖定更低的按揭息率，無疑進一步對銀行淨利息收益率（Net Interest Margin, NIM）構成龐大的壓力。

由此可見，除非本港物業成交能保持暢旺（令本港銀行不斷有更多新造按揭業務），不然，本港銀行未來數年勢將面對甚為嚴峻的經營環境，尤其若然本港樓價從高位出現回落，將令情況更為糟糕！

*由於以最優惠利率（Prime Rate,P）為基準的銀行按揭計劃仍是市場主流（詳見內文分析），所以這裏所指的銀行按揭計劃，是泛指以最優惠利率為基準的按揭計劃（即市場所謂P減計劃，例如P減2.75%）。此外，內文所指按揭計劃息率下調，是指銀行按揭P減的部分增大，例如由P減2.75%下調至P減3.00%。